Martin Häller är kontorschef på MAF Arkitektkontor i Luleå, och har ritat och drivit många byggprojekt runt om i Norrbotten. Han kallar bostadsbyggandet i länet just nu för unikt och syftar på situationen med stadsomvandling och flytt i Kiruna och Gällivare.
– Jag pratade med en byggare som är med och skapar flera nya kvarter i Kiruna just nu. Det är fantastiska projekt som är helt unika, det är fullt ös där. Men på lång sikt är utmaningen framför allt att bygga billiga bostäder. Det finns två skolor där, att bygga billiga lägenheter som kanske blir torftiga om några år. Eller att bygga dyrt, då flyttar de som har råd till dessa dyra lägenheter och lämnar sitt tidigare boende, vilket skapar rörelse. Men det handlar direkt om bostadspolitik.
Sveriges byggindustrier gjorde nyligen en uppräkning av vad byggkostnader egentligen består av, berättar Martin Häller. Ungefär 40 procent av bostadsproduktionen är kostnader som moms, skatt och arbetsgivaravgifter.
– Så samhället äger gaspedalen där ganska mycket, säger han.
Just nu är det något svalare på marknaden än för några år sedan, men bostadsbehovet är konstant.
– Det byggda är ett resultat av vad som efterfrågas. Det gäller i stort och smått, från bostäder, industrier till arbetsplatser. Där gäller det att vara lyhörd för marknaden, säger han.
– Bostadsförsörjningen är ju mer långsiktig än en konjunktur. När konjunkturen går upp vill många bygga. Men det gäller att skapa detaljplaner även när det är lite svalare. Exploatörerna kommer inte med idéer lika frekvent när det är dåliga tider, högre räntor, eller om man har förbyggt sig. Det är ett dilemma, för det skapar pucklar som gör att det stannar upp när behovet är som störst.
Utmaningen när det gäller butiksbyggnader och köpcentrum just nu är framför allt ett ändrat köpbeteende, förklarar Martin Häller. Och där har det hänt mycket på bara några år.
– Där händer något med webbhandel och externhandel just nu, och det blir ett tapp på butiker. Jag har ingen kristallkula och vet inte hur det ska sluta, men när man handlar mycket via nätet ändras handelsstrukturen. En tydlig trend vi ser då är att satsa mer på staden som mötesplats, att trycka mer på kaféer och restauranger för att förädla staden. Det blir en transformering av många gallerior. Vi har sett det i exempelvis Strand galleria i Luleå, som är ombyggd med gym på nedervåningen. Det är generellt gym, restaurang och kafé som man fyller sådana ytor med just nu.
Ser du den här förändringen i flera städer i Norrbotten?– Kalix har en jättefin galleria redan. I Boden har det inte fungerat lika bra, köptroheten är inte samma där utan man åker till Luleå och handlar. I Piteå har det däremot fungerat riktigt bra, de har en bra balans och en centrumkärna med bra tillväxt, med gallerior som funkar bra trots ett externt handelsområde.
Det finns även andra vägar att gå, som en galleria i Umeå man byggt om till en kontorsyta där man kan hyra in sig både för kortare och längre tid. En trend som Martin Häller tror kommer även till Norrbotten.
– Det finns redan i mindre form men det kommer absolut att komma mer, framför allt till centrumlägen. Som fastighetsägare är det ju stora värden man sitter på. Blir man plötsligt av med intäkter då kommer kreativiteten fram. Man får försöka hitta alternativa spår när det inte är en rad av butiksägare som står på kö. Det är både en trend och en utmaning.
Han ser också mer rörlighet i befintliga byggnaderna nu än för några år sedan.
– Det förekommer kortare kontrakt och fler hyresgäster byter lokaler oftare än tidigare. Man bygger även om befintliga beståndet oftare än för 10-15 år sedan. Man är mer mån om att ha en uppdaterad modern interiör inom kontorsvärlden, och lägger pengar på ljud, ljus, färg, form och inredning, att skapa en image av att vara en cool arbetsgivare.
Vad tror du det beror på?– Det är svårt att hitta och rekrytera rätt folk, i synnerhet i Norrbotten. Då kan lokalerna bli en del i att vara en attraktiv arbetsgivare rent uttrycksmässigt. Man förknippar sig mer själsligt med arbetsgivaren, vilket kan ha större betydelse än andra faktorer som exempelvis hög lön. Det är en beteendeförändring som vi har sett en lång tid, vilket är kul, säger Martin Häller.