Svartöstadsskolan byggdes 1901 och anses som särskilt kulturhistoriskt värdefull.
Värdet har beräknats genom ett antal olika parametrar, exempelvis jämförelse med andra fastighetsaffärer, hyresnivå för liknande lokaler samt byggnadens skick.
Det visar de rapporter som vi begärt ut från kommunen. Även de speciella förutsättningar som råder har vägts in.
Fastigheten har ingen ytterligare byggrätt då resterande del av tomten är prickmark. Närhet till tung industri innebär förbud mot bostäder. Detaljplanen medger endast A-ändamål (offentlig verksamhet). Fastigheten är vidare kulturminnesskyddad enligt benämningen q (se faktaruta).
Den första värderingen gjordes den 7 april av Bryggan, den andra den 24 april av Svefa. Bryggan angav värdet till tolv miljoner, Svefa till nio miljoner.
– Vi blev förvånade. Vi valde att göra ytterligare en värdering eftersom den första låg så högt. Det är svårt att göra om byggnaden till något annat. Rimligen borde det påverka värdet, säger stadsbyggnadschef Helén Wiklund Wårell.
Helén Wiklund Wårell, stadsbyggnadschef.
Svartöstaden friskola ekonomisk förening fick först besked att deras anbud, som var det enda, på 1,4 miljoner accepterats. Kommunen ändrade sig senare med motivet att beslutet behövde förankras politiskt på grund av stor skillnad mellan pris och värdering.
– Nästa skede är ju alltid vad marknaden är beredd att betala. Det behöver inte vara fel på värderingen bara för att det är en stor differens, säger Wiklund Wårell.
I samband med beslutet om Framtidens skola 2015 uppgav kommunen att Svartöstadsskolan hade ett reinvesteringsbehov på drygt 22 miljoner, varav nio miljoner till ett kök. Något som bland andra förre Luleåpolitikern Thomas Söderlund uppmärksammat och ifrågasatt på sociala medier.
– Förutom kök så handlar det företrädesvis om investeringar utifrån tillgänglighet och brandsäkerhet, säger Wiklund Wårell.
I de värderingar som Bryggan och Svefa gjort finns dock bara investeringsbehovet för kök angivet. Bryggan väljer att bortse från det, med hänvisning till att investeringen kompenseras genom hyreshöjning.
Svefa anger investeringen till 500 000.
– Vi bedömde att en rationell investerare inte skulle lägga nio miljoner på ett kök. De andra investeringsbehoven kände vi inte till, säger Andreas Rutström, fastighetsvärderare vid Svefa.
Påverkar det er värdering?
– Det påverkar, helt klart. Hur mycket kan jag inte säga här och nu. Men om en investerare eller fastighetsägare behöver ta så stora investeringar i beaktande kommer det att påverka marknadsvärdet samt hyresnivån.
Nils Spross, fastighetskonsult vid Bryggan.
Inte heller Bryggan kände till det totala investeringsbehovet.
– Vi bedömde att byggnaden var i bra skick och inte behövde renoveras. Vi har inte räknat med några ombyggnadskostnader, säger Nils Spross, fastighetskonsult.
Hur skulle det påverkat värderingen?
– På något sätt måste vi ju ta hänsyn till det. Mer exakt än så kan jag inte säga.
Inte många kan lägga bud på en sådan här byggnad. Borde det påverka värderingen?
– Vår värdering bygger ju på kommunens intäkter om den hyrde ut till en friskola. Vi lade oss till och med i den nedre delen av spektrat, 1 000 kronor per kvadratmeter, som vi vet att andra friskolor betalar.
– Båda företagen fick besiktningsprotokoll för hela byggnaden och ett underlag där kostnadsuppskattning för köket fanns, säger Wiklund Wårell.
Stadsbyggnadsförvaltningen beräknar att fastigheten kostar kommunen drygt 500 000 per år om den står tom.