Lulebos lägenheter i populära lägen har 30 procent högre hyra än andra. Och nya lägenheter får nära dubbelt så hög hyra som billigare äldre.
Skillnaderna blir mer markanta år från år och utvecklingen är medveten – systemet kallas Vår hyra.
– Jag törs inte säga att allt beror på Vår hyra men det är i linje med vad vi är överens om mellan parterna – att hyran ska spegla det kunderna tycker, säger Lulebos vd Anders Sandberg.
De växande hyresskillnaderna mellan Luleås bostadsområden ser han inte som ett uttryck för en växande segregation.
– Vi har överlämnat till kunden att bestämma sin bostadskostnad. Den som vill lägga mer kan välja en dyrare bostad och det finns billigare alternativ. Det man slipper är att vara med och betala någon annans höga hyra, säger Sandberg.
Hyresgästföreningen gillar Vår hyra. Systemet skapar hyresskillnader som man menar är mer rättvisa.
– Det är orsaken till att vi gillar systemet – då visar sig bruksvärdet i hyran. Vi fann att centrala lägen inte slog igenom i hyressättningen i den utsträckning de ska, säger Margareta Holmström och tillägger:
– Bruksvärdet är högre när man bor centralt. Där folk tycker det är populärt att bo där ska det också kosta mer, det blir mer marknadsmässigt. Flyttar man samma lägenhet runt i Luleå ska hyran ändras från område till område.
Kollegan Roger Enbom menar att systemet ger en mer rättvisande bild av lägenheternas värde.
– Det motverkar marknadshyror samtidigt som släpper fram lägenheternas bruksvärde på rätt sätt, säger han.
Systemet innebär att hyresgäster i mindre eftertraktade områden slipper subventionera hyrorna i populära. Det gäller i än högre grad för nybyggda eller nyrenoverade lägenheter.
Ett exempel på det är hyreshusen på Norra Strandgatan som både renoverades och byggdes på med fler lägenheter. Där finns nu tre olika hyresnivåer – en för de nya lägenheterna, en annan för nyinflyttade i de renoverade lägenheterna och en tredje nivå för de för hyresgäster som bodde där innan ombyggnaden.
Hyresnivåerna är 1.505, 1.337 och 1.093 kronor (per kvadratmeter och år) beroende på vilken kategori man tillhör.
De två senare kategorierna ska dock upp på samma hyra inom fem år. De gamla hyresgästerna har alltså rejäla hyreshöjningar att vänta.
– Det vore för tufft att införa börhyra i ett slag så därför tar vi det i etapper, säger Anders Sandberg.
"Börhyra" är vad parterna kallar den korrekta hyran för en specifik lägenhet.
Vår hyra infördes 2007 och sedan dess har de privata fastighetsägarna hoppat av systemet och de som är kvar inser att man ständigt måste skruva i systemet. Målet var att den så kallade börhyran (rätta nivån) skulle vara införd inom fem år men än återstår en del.
– Men i stort sett har vi nu rätt nivåer och jag upplever inte att vi har någon bostadssegregation i Luleå. Men det finns fortfarande enorma renoveringsbehov, inte minst på Porsön, säger Roger Enbom.
Systemet påverkas också av Luleåborna. Genom enkäter efterfrågas vilka områden som är eftertraktade och omdömena påverkar hyran. Ett sådant exempel är Hertsön vars popularitet, och hyror, är på uppgång.